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中国房贷大爆发已是日本2倍 风险近在咫尺

发布日期:2016-09-23 14:59:04    来源:和讯网

中国居民杠杆率并不低,而偿付和新增房贷负担已超过美日当前水平、直逼美国历史高点,9月23日,海通证券宏观团队姜超发文表示,房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕。

与欧美日不同,中国独特的住房公积金制度为居民提供了另一个房贷来源,2015年公积金贷款已占总房贷的20%左右,目前已不可忽视。

实际上,公积金缴存额增速从2011年开始下滑,而公积金贷款增速仍高。这导致公积金资金压力凸显,贷款余额/缴存余额一路走高至2015年的81%。东部沿海地区资金供给更为紧张,一二线城市接近100%,已达极限。

考虑公积金后,从总额看,中国房贷余额在2015年达到2.8万亿美元,已近日本的两倍。从房贷余额/GDP看,2015年中国已超过日本泡沫时期水平,2016年底将达到30%,若按现有增速,将在3年内达到美、日当前水平。从更可比的房贷/居民可支配收入看,中国2016年预计达到67%,已和美日基本持平,按现有增速,2019年将超过美国历史峰值。

另外,根据目前比较权威的西南财经大学微观调查数据,2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%,城镇居民更达190%,已略高于各主要发达国家可比的微观数据,近两年应该还在大幅上升,中国居民杠杆率并不低。

另一方面看,目前中国房贷偿付额高企,居民负担超过美国。数据显示,美国房贷偿付收入比2007年见顶回落,当时大约在7%-8%左右,目前已低于5%。

而中国房贷偿付收入比已超美国,因为假定中国居民商业房贷平均剩余期限在15-20年左右,加上公积金偿付额,2016年上半年房贷偿付/可支配收入达到6%-7%,已超过美国当前水平,直逼美国峰值。

姜超认为,新增房贷/新增地产销售额能更准确地刻画居民当年购房的边际杠杆率,也能更有效地度量居民房贷加杠杆的边际变化。

美国新增房贷销售比在2007年达到52%的峰值,旋即泡沫破灭。而考虑公积金后,2016年中国新增房贷销售比已达50%,居民购房加杠杆的速度或已近极限。

值得注意的是,从居民新增房贷/GDP来看,日本历史峰值仅有3%,而美国峰值为8%。考虑公积金后,2016年上半年中国达到7.7%,直逼美国历史高点,表明地产泡沫化风险已近在咫尺。